입찰가는 아무리 보수적으로 잡아도 패찰할 수 있다. 대전 아파트 2건에 동시 입찰했다가 둘 다 패찰했는데, 그 과정에서 입찰가 산정 원칙과 대전지방법원 본원의 주차, 은행, 동선 정보까지 확실하게 정리할 수 있었다. 이 글에서는 그날 겪은 일들을 하나씩 풀어보려 한다.
대전 아파트 2건에 동시 입찰한 이유
주식시장 변동성을 겪으면서 실물 자산을 좀 더 안전하게 모으고 싶어서 경매를 시작한 지도 꽤 됐다. 최근엔 투자 스펙트럼을 넓히려고 하루에 대전 아파트 2건에 동시 입찰하는 공격적인 시도를 했다. 결과부터 말하면 둘 다 패찰이었다. 이러다 입찰 횟수만 곧 20번을 채울 것 같고, 아내 눈치도 슬슬 느껴지지만 이걸 내공 쌓는 과정이라 생각하고 오늘의 매매 루틴을 복기해본다.
첫 번째 물건, 500만 원 차이로 패찰
첫 번째로 노린 건 공동주택가격 1억 원 이하의 소규모 나홀로 아파트였다. 요즘 대전은 비규제 지역 풍선효과로 외곽 나홀로 아파트나 빌라까지 가격이 크게 올라있는 끝물 흐름이다. 실거래가를 추적해보니 이 물건도 시세가 확실히 우상향하고 있었다. 네이버 부동산에 나와 있는 경쟁 매물 3개를 다 살펴봤는데, 다 북향이거나 저층이고 전세 낀 갭투자 매물이라 상품성이 떨어졌다. 내가 조사한 기준층 호가대로면 낙찰받아서 1억 2000만 원에 내놔도 시장 매물보다 확실히 경쟁력 있는 안전마진 구간이었다.
그래도 경매장 분위기에 휩쓸려 원래 정한 가격보다 높게 써내는 게 제일 위험하다는 걸 알기 때문에, 대외 변수와 이자 비용을 감안해서 최종 목표 매도가를 1억 1500만 원으로 낮춰 잡았다. 여기서 인테리어 수리비, 명도 비용, 취득세 감면 제외까지 다 빼서 입찰가를 9000만 원 중반대로 타이트하게 써냈다. 결과는 법인 투자자가 나보다 500만 원 정도 높게 써내서 낙찰을 가져갔다. 아쉽긴 했지만 순위권 안에는 들었고, 내가 너무 보수적으로 마진을 잡았나 싶기도 했다. 그래도 리스크를 통제하는 보수적 투자가 결국 오래가는 길이라는 걸 다시 한번 느꼈다.
두 번째 물건, 대리입찰로 진행했지만 결과는 참담
두 번째 타깃은 공동주택가격 1억 원을 초과하는 대형 평형 아파트였다. 이번엔 내 명의가 아니라 가족 명의로 적법한 위임 절차를 거쳐 대리입찰로 진행했다. 평소 신뢰하는 투자 파트너가 권리분석을 끝내고 넘겨준 물건이었는데, 파트너는 낙찰 마진을 고려해 입찰가를 2억 2000만 원 이하로 쓰라고 권했다. 나도 과거 하락장에서 자금 묶여 고생했던 경험이 있어서 더 보수적으로 2억 1000만 원 이하로 확정하고 서류를 냈다.
결과는 순위권 근처에도 못 갈 정도로 크게 밀린 패찰이었다. 이 물건은 로얄동이긴 했지만 3층 저층부에 옆 동 간섭으로 남향인데도 채광이 안 좋은 치명적인 단점이 있었다. 샷시 포함 올수리 예정이라 인테리어 비용은 아낄 수 있었지만 그래도 패찰이었다. 인근 공인중개사 소장님들 말로는 네이버 호가가 2억 8000만 원 이상이었는데, 정책 변화를 지켜보려는 눈치싸움 때문에 실제 거래는 거의 없는 상태였다. 최종 낙찰가는 2억 4000만 원이었는데, 실거주 목적이면 몰라도 단기 매도로 차익 실현하려는 투자자 입장에서는 취득세, 양도세 중과까지 고려하면 다소 무리한 금액이라고 본다. 기준을 지킨 내 선택에는 후회가 없다.
대전지방법원 본원 주차와 은행, 동선 정보
오랜만에 대전지방법원 본원에 가면서 달라진 인프라를 꼼꼼히 파악해봤다. 대전이 내가 사는 지역이라 자주 오게 될 것 같아서다. 보증금 수표를 발행하려고 은행부터 찾았는데, 별관 건물에 신한은행, 하나은행, 우체국이 나란히 입점해 있었다. 별관은 본관 북쪽 뒤편에 있고 민원인 주차장과 동선이 가까워서, 아침에 바쁘게 보증금 찾으러 가야 하는 사람은 이 위치를 기억해두면 좋다.
주차는 정말 악명 높다. 나는 아이들 등교 시간에 맞춰 서둘러 나선 덕분에 오전 8시 40분경 도착했는데, 이때는 주차장에 여유가 있었다. 근데 9시부터 자리가 급격히 줄더니 입찰 개정 시간인 10시 이후엔 아예 진입 자체가 불가능할 정도로 막혔다. 예전에 대안으로 쓰던 인근 관공서 주차장이나 법원 위쪽 홈플러스 부지는 지금 매각되고 주상복합이 올라가고 있어서 주차가 안 된다. 유일한 대안은 도로변 공영주차장인데, 둔산동 특성상 주차하자마자 요금이 붙어서 2시간에 4천 원, 4시간이면 1만 원 넘게 든다. 대전에 사는 분이면 그냥 대중교통을 타는 게 훨씬 낫다. 이 근처는 주차빌딩도 없고 상가 주차장도 협소한 편이다.
법정 출입 동선도 바뀌었다. 예전엔 건물 서쪽 출입구로 바로 들어갔는데, 지금은 보안 강화로 서쪽 문이 막혀 있다. 본관 정문 중앙 출입구로 들어가서 안내판 따라 직진 후 좌회전하는 동선을 지켜야 한다. 입찰표 접수 마감은 오전 11시 30분으로 엄격하게 지켜지고, 접수는 10시 30분부터 시작한다. 대리입찰 서류나 위임장 날인에 실수가 없도록 시간을 여유 있게 잡는 게 중요하다.
패찰해도 계속 도전하는 이유
오늘 대전 아파트 2건은 다 패찰로 끝났지만, 이 기록을 자산 삼아 다음 달에 예정된 추가 3건을 더 정밀하게 준비할 생각이다. 다음 주엔 소액으로 참여할 수 있는 토지 지분경매 물건도 분석 중인데, 낙찰 이후 공유물분할 청구소송이나 부당이득반환 청구 같은 전자소송 과정을 직접 겪으면서 실력을 더 키워볼 계획이다. 대전 법정 안 카페테리아에서 커피 마시며 다음 물건을 분석하다 보면 패찰의 아쉬움은 금방 잊혀지고 다시 열정이 생긴다. 법원 지하 직원 식당도 반찬이 꽤 괜찮아서 한 번쯤 이용해볼 만하다. 결국 성공적인 투자자는 한 번의 요행이 아니라, 수많은 패찰 속에서 자기 기준을 지키는 반복적인 루틴에서 만들어지는 것 같다.
자주 묻는 질문
Q. 대전지방법원 본원의 입찰표 접수 마감 시간은 언제인가요? A. 오전 11시 30분입니다. 접수는 오전 10시 30분부터 시작되며 시간 엄수가 매우 엄격합니다.
Q. 대전지방법원 본원 방문 시 주차는 어떻게 해야 하나요? A. 오전 9시 이후로는 주차장이 빠르게 차기 때문에 가급적 대중교통을 이용하시는 것을 권해드립니다. 부득이하게 주차해야 한다면 도로변 공영주차장을 이용할 수 있으나 요금이 발생합니다.
Q. 법원 내에서 입찰 보증금 수표는 어디서 준비할 수 있나요? A. 대전지방법원 본원 별관에 신한은행, 하나은행, 우체국이 입점해 있어 당일 현장에서도 준비가 가능합니다.
Q. 경매 입찰 시 심리적으로 가장 조심해야 할 부분은 무엇인가요? A. 현장 분위기에 휩쓸려 미리 정한 입찰가보다 높은 금액을 적어내는 것입니다. 사전에 정한 보수적인 기준 가격을 끝까지 지키시는 것이 중요합니다.
추천 글
