지분경매에서 공유자우선매수신고서가 이미 접수된 물건은 유찰을 기다리기보다 신건이나 1회차에 과감하게 선점하는 게 낫다. 최근 충남 당진 토지 지분경매에 도전하면서 이걸 뼈저리게 배웠다. 공유자 26명이 얽힌 소액 물건에 입찰했다가 결국 공유자우선매수로 넘어갔는데, 이 글에서는 그 과정에서 배운 공유자우선매수 대응법과 공유물분할청구소송 전략, 농취증 면제 요건까지 정리해보려 한다.
당진 지분 토지를 고른 이유
소액 종잣돈으로 자산 포트폴리오를 다지려고 이것저것 물건을 보다가 대전지방법원 서산지원으로 토지 경매 임장을 다녀왔다. 결과는 패찰이었지만, 내 투자 인생에서 처음으로 지분경매랑 공유자우선매수신청이라는 걸 실전에서 겪어봐서 나름 값진 경험이었다. 패찰 후기라고 도움 안 되는 건 아니라고 생각한다.
최근 경매 커뮤니티랑 강의에서 지분경매 메커니즘을 배웠는데, 기본 전략은 소액으로 공유 지분을 낙찰받은 다음, 다른 공유자들과 협상이 안 되면 공유물분할청구소송을 걸어서 전체 물건을 경매로 넘기고 시세대로 배당받아 나오는 방식이다. 다만 소송 기간 동안 자금이 몇 년씩 묶일 수 있어서, 투입 자금을 최소화하는 게 지분 투자의 핵심이다. 변호사 비용을 아끼려면 소장 작성부터 전자소송 접수까지 직접 하는 셀프 소송 능력도 필요하다. 이런 걸 어느 정도 공부하고 나서 온비드와 법원 공고를 뒤져서 찾은 게 당진시 소형 토지였다. 공유자가 무려 26명이나 얽혀 있었고, 2회차 유찰로 최저매각가격이 400만 원까지 떨어져 있어서 진입 장벽이 낮았다.
농취증 면제와 택지개발지 입지
제일 먼저 한 건 토지이용계획확인원을 발급받아서 법적 규제를 확인하는 일이었다. 시골 토지를 낙찰받을 때 제일 까다로운 게 농지법상 농지취득자격증명, 흔히 농취증이다. 몇 년 전엔 농취증이 잘 안 나오는 시기도 있어서 경매인들 사이에서 화두가 됐던 주제다. 낙찰 후 일주일 안에 농취증을 법원에 못 내면 보증금이 몰수되는 무서운 리스크도 있다. 다행히 이 토지는 농업진흥지역 안의 농지가 아니라서 농취증 제출 의무가 아예 면제되는 조건이었다.
이 물건에 마음이 간 더 큰 이유는 대규모 택지개발지 바로 옆에 붙어 있다는 입지였다. 당진은 시청 주변, 터미널 근처가 계획도시처럼 빠르게 개발되고 있다. 도시 개발이 진행되면 배후 토지 지가는 장기적으로 오를 수밖에 없다는 걸 감안하면, 설령 감정가에 육박하는 금액으로 낙찰받더라도, 즉시 매도가 안 되더라도 장기 보유 관점에서 승산이 있다고 봤다. 굳이 조급하게 공유물분할청구소송으로 단기 엑시트를 노리지 않고 장기 보유로 가도 좋겠다는 생각도 했다. 어차피 묶여도 큰 타격 없을 만한 금액이었으니까.
45만 원 현금 보증금과 낯선 긴장감
입찰을 결정하고 보증금 준비하러 은행에 갔다. 2회차 최저가가 400만 원대라 법정 요건인 10%, 즉 45만 원을 전액 현금으로 인출했다. 그동안은 주로 아파트 같은 큰 금액 물건에 입찰해서 수표 한 장으로 보증금을 준비하는 게 당연했는데, 이번엔 봉투에 지폐를 직접 세어 넣다 보니 묘하게 떨렸다.
공유자우선매수신고서를 발견하다
입찰 전날 저녁, 옥션원에 접속해서 법원 문건처리 내역을 확인하는데 공유자 중 한 명이 일주일 전에 이미 공유자우선매수신고서를 제출했다는 문구를 발견했다. 이런 특이사항은 일반 법원 경매 사이트에는 눈에 띄게 표시가 안 돼서 자칫 놓칠 뻔한 정보였다.
급하게 민사집행법이랑 선배 투자자들 대응법을 찾아봤다. 공유자가 입찰 기일 전에 우선매수신고서를 미리 내놓으면, 보통 일반 입찰자들은 기회비용 때문에 입찰 자체를 포기한다고 한다. 공유자우선매수제도는 최고가매수신고인이 나와도 공유자가 그 가격 그대로 물건을 채갈 수 있는 강력한 권리라서, 미리 신고를 해둔다는 건 다른 사람들한테 “입찰하지 말라”는 무언의 시그널이나 마찬가지다.
대전에서 서산지원까지 왕복 이동시간이랑 연차 비용을 생각하면 들러리 서고 오는 건 완벽한 시간 낭비였다. 그래도 우선매수권이 실제로 행사되는 집행관의 타종 과정을 직접 눈으로 보는 게 나중에 큰 특수물건 다룰 때 도움이 될 거라 판단해서 그냥 가기로 했다. 원래 500만 원 정도 생각했던 입찰가를, 공유자가 어차피 가져갈 걸 감안해서 전회차 최저가보다 조금 높은 620만 원으로 써서 냈다.
결국 공유자가 우선매수권을 행사했다
혹시 나 혼자 바보처럼 입찰표를 내는 건 아닐까 걱정했는데, 막상 뚜껑을 열어보니 5명이나 입찰에 참여했다. 다들 공유자 우선매수 신청 사실을 알면서도 혹시 공유자가 보증금을 못 내거나 현장에 안 나타날 가능성에 배팅한 거였다. 어차피 큰 금액이 아니라서 물려도 부담 없다고 생각한 것 같다.
최종 개찰 결과, 감정가의 약 80%에 해당하는 698만 원을 써낸 일반 입찰자가 1등이었고, 법원에 대기하고 있던 공유자가 즉석에서 우선매수권을 행사해서 그 금액 그대로 토지를 가져갔다. 이번 경험으로 배운 건, 대중 심리가 몰리는 우량 입지의 소액 물건은 유찰을 기다리기보다 신건이나 1회차 매각기일에 감정가의 70% 이상 수준으로 과감하게 선점하는 게 더 현명한 전략이라는 거다. 좋은 물건은 누구나 알아보기 때문에 유찰을 기다리다 보면 경쟁만 과열되고 취득 원가가 오르거나 공유자한테 방어할 시간만 벌어주게 된다.
빈손으로 돌아왔지만, 공유자의 우선매수 방어 전략과 대중이 소액 물건에 진입하는 강도를 직접 눈으로 본 건 앞으로 토지 자산을 다룰 때 큰 도움이 될 지식이라고 생각한다. 유찰률이 높다고, 최저가가 싸다고 무작정 베팅하지 말고, 입찰 전날과 당일 아침 사건번호를 다시 체크해야 하는 이유를 이번에 확실히 알았다.
자주 묻는 질문
Q. 공유자우선매수신고서가 접수된 물건에 입찰해도 되나요? A. 가능은 하지만, 공유자가 최고가매수신고인의 가격 그대로 우선매수권을 행사할 수 있어 일반 입찰자가 낙찰받기는 사실상 어렵습니다. 입찰 전 문건처리 내역을 확인하시는 것이 중요합니다.
Q. 농지취득자격증명은 모든 토지에 필요한가요? A. 아닙니다. 농업진흥지역 내 농지가 아닌 경우 농취증 제출 의무가 면제될 수 있으므로, 토지이용계획확인원을 통해 사전에 확인하시는 것이 좋습니다.
Q. 지분경매의 기본적인 투자 전략은 무엇인가요? A. 소액으로 공유 지분을 낙찰받은 후 다른 공유자와 협상이 결렬되면 공유물분할청구소송을 통해 전체 물건을 경매로 넘겨 시세 수준으로 배당받는 것이 기본 전략입니다. 다만 소송 기간 동안 자금이 장기간 묶일 수 있는 점을 감안하셔야 합니다.
Q. 우량 입지의 소액 지분 물건은 언제 입찰하는 것이 유리한가요? A. 유찰을 여러 번 기다리기보다 신건이나 1회차 매각기일에 감정가의 70% 이상 수준으로 선점하는 것이 경쟁 과열을 피하고 취득 원가를 낮추는 데 유리할 수 있습니다.
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