지상에 건물이 있는 토지지분 물건은 건물 소유자와의 협상이 핵심이다. 올해 2월 충남 홍성군 토지지분을 낙찰받아서 최근 매도잔금까지 받아 exit했는데, 절대 수익금은 크지 않았지만 연환산 수익률로 보면 나쁘지 않은 결과였다. 이 글에서는 수지 내역과 협상 과정에서 느낀 점, 그리고 등기 과정에서 겪은 소소한 이슈까지 정리해보려 한다.
물건 개요와 낙찰 배경
매각대상은 충청남도 홍성군에 있는 토지(대지) 지분이었다. 감정가는 1187만 5000원이었고, 감정가에서 30% 저감된 상태로 신건이 시작해서 1회차 최저가는 약 850만 원부터였다. 토지 지분만 매각 대상이고 건물은 매각 제외였으며, 임차인이 거주하고 있는 물건이었다.
4개월 만에 exit, 절대 수익보다 연환산이 위안이었다
낙찰일부터 매도잔금 수령까지는 정확히 5개월이 걸렸고, 매각대금 잔금 납부일부터 매도까지는 약 4개월이었다. 낙찰이 2월 16일, 잔금납부가 3월 6일, 매도합의가 7월 3일, 매도잔금이 7월 12일이었다.
매도금액은 1121만 6000원이었다. 지출금액은 939만 6000원 정도였는데, 소유권 취득을 위한 자본적 지출이 대부분이었다. 취득세를 신고할 때 주택 부수토지로 인정받아서 1.1% 세율을 적용받았다. 세부 내역은 이렇다.
낙찰가(매각대금) : 921만 원
취득세 : 10만 1000원
등록면허세 : 2만 8500원
국민주택채권 : 1만 9200원
등기신청수수료 : 2만 6500원
소유권 취득비용 외에는 공유자 3명한테 보낸 내용증명 비용 1만 1200원이 있었다.
세금은 19만 7500원 정도였다. 주택 부수토지는 사업용 토지로 인정받는데, 건물 없이 토지만 소유한 상태에서 매도하면 추가과세가 없다. 다만 건물과 부수토지를 모두 소유한 상태라면 주택 매도와 동일하게 추가과세 22%를 적용받는다.
순수익은 162만 원 정도였다. 950만 원 가까이 투입해서 160만 원대 순수익이라고 하면, 1000만 원 투자해서 200만 원도 못 벌었다는 얘기라 아쉬운 마음이 드는 게 사실이다. 수익률은 17.3% 정도였는데 연환산하면 51%가 나왔다. 사실 매도금액을 굳이 1121만 6000원까지 딱 맞춘 이유가 여기 있다. 수익금 160만 원대가 너무 적어 보여서 연환산 수익률로 50%라도 맞추고 싶었던, 자기만족을 위한 숫자였다. 은행 예금으로 5% 수익률도 어려운 판국에 그 10배 수익률이면 나쁘지 않은 성과라고 스스로 다독여본다.
감정가보다 낮게 팔았지만 후회는 없다
이 물건은 지상에 건물(주택)이 있는 토지지분 물건이었다. 기본 EXIT 전략은 건물 소유자한테 내 토지지분을 매도하는 거고, 활용 가능한 수단으로는 건물 소유자를 상대로 부당이득금 청구 소송이 있다. 최악의 시나리오는 공유물분할 소송 후 형식적경매로 EXIT하는 거다. 감정가가 1200만 원 내외로 큰 금액이 아니라서, 감정가에 100만 원에서 200만 원 정도 더 붙여서 팔아도 무리는 아니라고 생각했었다.
결과적으로는 감정가보다 70만 원 정도 낮은 가격에 매도했다. 스트레스가 컸기 때문이다. 낙찰받고 바로 현장에서 점유자(임차인) 가족을 만났고, 임차인과 장시간 통화하면서 임차인이 매수할 것처럼 느껴졌다. 잔금 납부와 동시에 바로 EXIT할 수 있을 것 같았는데, 결국 낙찰 시점부터 5개월이나 걸렸다. 그동안 임차인과 줄다리기가 많았고(계속 간을 본다고 생각했다), 이 과정에서 스트레스가 은근히 지속되면서 이 물건이 나쁜 땅이라는 임차인의 얘기에 나도 모르게 동화됐다(실제로 공법상 좋은 땅은 아니었다). 결국 임차인이 아니라 토지 공유자, 즉 건물 소유자한테 매도했다.
법적으로는 내가 우위였는데도 협상 과정에서 정신력이 약해지고 불안했다. 앞으로는 누가 더 불안해야 하는 입장인지 잊지 말아야겠다는 생각이 든다. 물건이 좋으면 자신감도 붙는다. 확신이 있으면 오히려 상대측 지분을 내가 낙찰가로 매입하겠다고 제안할 수도 있다. 지금 소송 중인 다른 지분물건이 그런 케이스인데, 조정기일과 변론기일이 다음 주로 잡혀 있다. 양보 가능한 금액의 마지노선을 상향해뒀고, 조정이 결렬돼도 상관없다고 생각한다. 지료만 받아도 꽤 괜찮은 수익률이 나오기 때문이다.
등기 과정에서 생긴 소소한 해프닝
이 물건에는 독특한 가족사가 있었는데, 남의 사생활이라 자세한 내용은 생략한다.
등기촉탁신청을 마치고 홍성지원 등기계로부터 등기완료 통지서를 받았는데, 정작 등기필증을 안 보내줬다. 원래 안 주는 건가 싶어서 혹시나 전화해봤더니 담당자 실수였고, 다시 받을 수 있었다.
며칠 후 매수인측 법무사한테서 급하게 연락이 왔는데, 부동산등기부에 법인등록번호가 잘못 기재됐다고 했다. 확인해보니 숫자 두 개의 위치가 바뀌어 있었다. 소유권이전 촉탁은 경매계에서, 등기 등록은 등기계에서 처리했을 테니 낙찰자인 나한테 잘못은 없었다. 바로 등기계에 전화했더니 담당자가 경위를 파악하고 연락 주겠다고 했고, 10분도 안 돼서 다른 담당자한테서 전화가 왔다. 등기계 실수였고 바로 경정처리했다고 한다. 경정청구를 따로 신청해야 하나 걱정했는데, 등기계에서 즉시 처리가 가능하다는 걸 이번에 알았다.
매수인측 법무사의 일처리 방식도 좀 독특했다. 매매계약서 양식은 이메일로 받아서 직인 날인 후 등기필증과 함께 보내주기로 했는데, 위임장 양식은 안 보내줬다. 부동산 실거래 신고도 보통 법무사가 처리하는 건데 신고필증을 달라고 하길래, 내가 직접 신고 요청 양식을 작성해서 보내줬다. 매도인 신분 확인을 위해 영상통화까지 해야 한다는 얘기를 들었는데, 이런 경우는 처음이었다.
연환산 수익률이 51%에 달해도 절대 수익금은 162만 원이었다. 아쉽지만, 그래도 아내한테 10만 원은 따로 챙겨줬다. 물론 투자계좌가 아니라 개인계좌에서 인출한 돈이다.
이 물건이 팔리면서 남은 물건은 총 11개다. 일반물건 1개, 특수물건 10개. 올해 안에 절반은 팔 수 있었으면 좋겠다.
자주 묻는 질문
Q. 건물이 있는 토지지분 물건의 EXIT 전략은 무엇인가요? A. 기본적으로 건물 소유자에게 토지지분을 매도하는 협상을 우선 진행하며, 협상이 어려운 경우 부당이득금 청구 소송이나 최종적으로는 공유물분할 소송을 통한 형식적경매를 고려할 수 있습니다.
Q. 주택 부수토지를 매도할 때 세금은 어떻게 다른가요? A. 건물 없이 토지만 소유한 상태에서 매도하면 추가과세가 없지만, 건물과 부수토지를 모두 소유한 상태라면 주택 매도와 동일하게 추가과세가 적용될 수 있습니다.
Q. 등기부등본에 오류가 발견되면 어떻게 대응해야 하나요? A. 담당 등기계에 바로 연락하여 경위를 확인하시면, 등기계 측 실수인 경우 별도의 경정청구 없이 즉시 경정처리가 가능한 경우도 있습니다.
Q. 협상 과정에서 상대방의 심리전에 흔들리지 않으려면 어떻게 해야 하나요? A. 법적으로 유리한 위치에 있다는 사실을 계속 상기하고, 실제로 누가 더 불리한 입장인지를 객관적으로 판단하며 협상에 임하시는 것이 중요합니다.
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